Muchos empresarios llevan meses sin poder abrir sus negocios y los costes, en especial en determinadas zonas, hacen insostenible el pago de gastos fijos y alquileres. Hablamos de negocios paralizados, negocios abocados al cierre o con ingresos por debajo de gastos. Una situación que afecta a todos ellos en general, que se agrava en pequeños empresarios y negocios de barrio, y que conduce, en muchos casos, al impago. Pero, ¿qué pasa con los propietarios de esos locales?
Hablamos sobre el alquiler de locales comerciales con David Viladecans Jiménez, director del área de Asesoría Jurídica en Tecnotramit:
- ¿Cómo están sufriendo los propietarios de locales comerciales esta crisis?
En primer lugar, los propietarios tiene que seguir asumiendo sus cargas fiscales. En segundo lugar, en un caso muy importante –se cifra en un 35% de los casos- están afrontando impagos que van a ser definitivos, porque los inquilinos no volverán a abrir el negocio. En otros supuestos, están recibiendo peticiones de rebaja de renta o de moratoria, e incluso la petición de condonación. Finalmente, y no por ello menos importante, van a padecer una pérdida de valor de los locales y una bajada de rentas en el caso que tengan que volver a alquilar el local.
- ¿Cómo hacer frente a los impagos de alquiler?
En primer lugar, hay que gestionar la situación de manera amistosa, para ver en qué situación está el inquilino: si es una situación temporal, que seguramente podrá reconducirse a un acuerdo – moratoria-, o si es una situación definitiva, que exigirá de la interposición de un desahucio. Es muy recomendable estar asistido de profesionales, especialmente abogados, para que el propietario esté guiado y optar por la mejor solución.
- ¿Qué medidas pueden adoptar y qué derechos pueden ejercer esos propietarios?
La negociación siempre es un paso necesario. Y en esa negociación, un pequeño propietario tiene libertad, dado que la Ley no obliga a conceder moratoria. No obstante, si el inquilino es un buen cliente, la negociación puede ser muy interesante, para buscar una solución que mantenga el alquiler. Si la negociación fracasa, podrá acudir al Juzgado denunciando la situación de impago.
El propietario gran tenedor, en cambio, si el inquilino es una persona física o PYME, ha de conceder la moratoria durante el estado de alarma y un periodo de readaptación que podrá alagarse 4 meses.
- En su opinión, ¿la negociación entre las partes es lo más apropiado en estas circunstancias para conocer hasta dónde puede llegar cada uno?
Sí. La negociación es necesaria. Pero es necesario estar asesorado, para conocer tus derechos, ver hasta dónde puede llegar la negociación, qué implicaciones fiscales puede tener el acuerdo y para poder evaluar, con experiencia, si el acuerdo es bueno o no, y por tanto optar o no por la vía judicial.
- Parece que, en general, el apoyo se ha volcado más hacia el comerciante que hacia los propietarios, ¿cuál es en la mayoría de los casos el perfil del propietario?
El perfil del propietario suele ser un ahorrador, que complementa sus ingresos con la renta de los inmuebles.
- ¿Socialmente, cree que tenemos “tiranizada” la visión del propietario de inmuebles y, en especial, de los grandes tenedores?
Sí. Ha calado un discurso de que el propietario de inmuebles es un rico capitalista que oprime al inquilino. El propietario es alguien que para poder ser propietario ha pagado muchos impuestos, por lo que ha contribuido al bien común. Además, para que puedan existir locales en alquiler, debe haber alguien dispuesto a alquilar, lo que parece obvio. Y da igual que ese alguien sea un jubilado o una empresa que se dedique a ello. Si nos interesa tener un mercado de alquiler activo, hemos de tener personas y empresas dispuestas a alquilar. Y carece de sentido querer favorecer el alquiler y en cambio querer castigar a quien alquila. Es como si quisiésemos sancionar a las grandes empresas de alimentación porque ganan mucho dinero vendiéndonos comida.
- ¿Debería haber una diferencia de procedimiento si se trata de un pequeño propietario o un gran tenedor?
Que existan diferencias de matiz en la regulación es comprensible. Pero, a grandes trazos, no deberían existir distinciones. O mejor dicho, no se debe hacer que una sea más gravosa por el mero hecho de ser un gran tenedor. Si se quiere un mercado de alquiler vivo se necesita oferta. Y la mayor oferta, en el mercado privado, sólo pueden hacerla los grandes tenedores. Castigarlos simplemente por ser empresas que crean puestos de trabajo es un grave error, porque lo único que generará será un efecto contrario al buscado: que los grandes tenedores se retiren, con lo que se resentirá la oferta.
- Por otro lado, ¿recomendarían prudencia a los comercios que se apresuran a adoptar medidas de seguridad en sus locales ante los rápidos cambios legales que se están produciendo? Como es el caso, por ejemplo, de la hostelería.
Por desgracia vivimos tiempos muy difíciles a lo que se ha añadido una improvisación regulatoria que está generando un gran caos. Yo creo que los locales deben invertir en aquello que legalmente sea efectivo. Incorporar mamparas quizás no va a suponer cumplir ningún requisito legal y en cambio va a tener un fuerte coste. Es decir, con mamparas o sin mamparas, hay que respetar la distancia de 2 metros. Por lo que no recomiendo adoptar medidas que no tengan un respaldo regulatorio.
- Algunos locales se plantean incluso una remodelación para convertirlos en vivienda, ¿qué requerimientos legales conlleva ese cambio de uso y qué condiciones deben reunir esos locales?
En primer lugar, hay que cumplir con una serie de requisitos urbanísticos (hay que estar en suelo urbano y no hay que sobrepasar la limitación de vivienda por hectárea del planeamiento). Posteriormente hay que afrontar unas obras que transformen el local en habitable, quedando sometidos a las normas de cada comunidad y municipio. Son normas muy complejas y además hay que pedir el cambio de uso a la administración, lo que exigirá de la confección de un proyecto. Asimismo, hay que ver si hay limitaciones en los estatutos de la comunidad de propietarios. Todo ello exige ponerse en manos de profesionales (abogados y arquitectos).
- Qué recomendaciones les daría a inquilinos y propietarios de locales comerciales para que las tengan en cuenta de aquí en adelante y ante la previsión de que situaciones así se repitan.
Que estén asesorados por profesionales. Tener un profesional que asesore en el momento de hacer los contratos es esencial. Ello puede prevenir muchos problemas. Es como cuando un médico te detecta una enfermedad tempranamente. El coste que puede tener un abogado en un asesoramiento es muy inferior al coste que tendrá cuando tengamos el problema y se tenga que acabar en un pleito.
