El pasado 16 de febrero el gobierno portugués presentó su nueva regulación en materia de vivienda, conocida como Mais Habitaçao. Siguiendo el ejemplo de España esta nueva ley centra su finalidad en bajar el precio de los alquileres, sin embargo, ha contado con el rechazo de todo el sector por su carácter intervencionista y por actuar de espaldas al mercado. Por eso, Alquiler Seguro alerta de que el fracaso de estos paquetes regulatorios en España y el resto de Europa también se materializará ahora en Portugal.
“Ambas leyes de vivienda son el resultado del abandono de los gobiernos de la política social de vivienda, trasladando su responsabilidad a los propietarios particulares y empresas. Son medidas populistas e intervencionistas que en todas las ciudades europeas donde se aplican, se destruye la oferta y suben los precios”, subraya Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro.
“ Estas leyes van en contra de las clases medias, propietarios particulares e inquilinos que ven restringido su acceso a la vivienda. C on un mensaje populista y cortoplacista de que hay que bajar los precios, sin ninguna medida que fomente la oferta, por lo tanto, la consecuencia directa es que acaban perjudicando al inquilino que cada vez le cuesta más acceder al alquiler residencial”, alerta Antonio Carroza.
En el desarrollo de la ley lusa, encontramos grandes similitudes con la norma de España y con diferentes medidas implementadas en otros países europeos, como es el caso de Alemania, Países Bajos e Irlanda. También en estos casos los elevados precios del alquiler, sobre todo en sus respectivas capitales, instaron a sus gobiernos a iniciar este tipo de medidas políticas.
Sin embargo, todas ellas han tenido resultados nefastos, empeorando la ya maltrecha situación del mercado del alquiler, destruyendo la oferta, precios más altos y “haciendo proliferar formas de arrendamiento diferentes a la del contrato habitual, como puede ser el contrato de arrendamiento de habitaciones, con una subida estelar de los precios y con la disminución de los derechos para la parte arrendataria”, apunta Miriam Nasser, responsable del área jurídica de Alquiler Seguro. El resultado es un clima de incertidumbre e inseguridad jurídica sin precedentes.
“Todo esto es fruto de la falta de políticas sociales enfocadas a la vivienda. Son responsables los distintos gobiernos, que al largo de décadas han utilizado como bandera de campaña política el tema de la vivienda, pero poco o nada hicieron, y a día de hoy el problema se mantiene. Siguen año tras año, sin cumplir su obligación social de proveer las viviendas necesarias”, explica Francisco Reganha, director de Aluga Seguro (Alquiler Seguro en Portugal).
PRINCIPALES MEDIDAS DE ESTAS LEYES DE VIVIENDA
Tanto en España como en Portugal estas regulaciones han puesto el foco en el control de las rentas del alquiler y su actualización, la vivienda asequible y los incentivos fiscales, entre otros.
Control de las rentas
En nuestro país se diferencia entre pequeño propietario y gran tenedor y se establecen zonas de mercado tensionado, con las consiguientes repercusiones en el precio que puede fijar el propietario en función de una u otra categoría. Para ello, se creará un índice que aún está por concretar al que deberán ceñirse los arrendadores.
En el caso del país luso, no se distinguen zonas tensionadas ni diferentes tipos de tenedores, sino que se consideran rentas máximas por municipios. Por otra parte, si en el contrato anterior no se actualizó la renta conforme al IPC en los últimos 3 años, se podrá incrementar la renta inicial sólo acogiéndose al coeficiente de 1,02 en el nuevo contrato. En caso de no existir contrato anterior, arrendador y arrendatario podrán pactar libremente el precio.
Actualización de las rentas
En Portugal la ley establece que la renta inicial podrá seguir actualizándose conforme a los coeficientes aprobados por el Gobierno, mientras que en el caso de España, este punto es más complejo: durante 2023 los propietarios particulares podrán pactar el incremento con los arrendatarios pero, en ausencia de pacto, la subida no podrá exceder el 2%. Los grandes tenedores, por su parte, tendrán que acogerse al 2% en cualquier caso. En 2024 sucede lo mismo pero aplicando el 3% y para 2025 se prevé crear un nuevo índice que determine cómo se actualizan las rentas.
Vivienda asequible
Este punto cobra especial relevancia si tenemos en cuenta que estimular la oferta es la única salida viable a largo plazo a la crisis del alquiler. Sin embargo, la ley de vivienda portuguesa no incrementa la reserva para VPO. Lo que si ofrece es dos tipos de ayudas para la promoción de viviendas de alquiler asequible: por un lado, una línea de financiación y, por el otro, la cesión de terrenos y edificios públicos mediante la cesión del derecho de superficie, por un plazo de 90 años.
En España sí se ha incrementado entre un 30%-40% la reserva de suelo destinada a VPO. En cambio, no se han diseñado ayudas para la promoción de viviendas de alquiler asequible, sino que se recoge un compromiso del Estado para promover el ejercicio efectivo del derecho de todos los ciudadanos al disfrute de una vivienda digna y adecuada. No obstante, no se ha concretado dicha promesa.
Incentivos fiscales
La ley de vivienda de Portugal ha dedicado más espacio que la española a los incentivos fiscales. Así, se deducirán de las rentas brutas todos los gastos efectivamente realizados y pagados para obtener o garantizar dichas rentas, incluido el seguro de alquiler. Además, existen bonificaciones de 10, 15 y 20 puntos en función de la duración de los contratos de arrendamiento y exenciones por obras de mejora, residentes con personas a su cargo y para las adquisiciones de terrenos edificables para la construcción de viviendas.
En España no existen tales exenciones, aunque sí se reducirá en rendimiento neto positivo en un 90%, 70%, 60% o 50% en función de si el nuevo contrato se realiza sobre una vivienda en zona tensionada cuya renta se hubiera rebajado más de un 5%, el arrendatario tenga entre 18 y 35 años o la vivienda haya sido objeto de una rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato.
Alquiler Forzoso
Esta es una de las medidas más polémicas de la ley Mais Habitaçao y afecta a aquellas viviendas que lleven desocupadas más de dos años. El Estado, en último término, actuará como mediador entre inquilino y propietario, cobrando la renta al primero y pagándola al segundo. Es una de las diferencias más notables con la ley española.
