Entre los primeros efectos concretos de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda hace casi dos meses destacan, según el análisis realizado por OESA, por una parte el aumento del tiempo de desahucio, pero también se percibe un estancamiento de la oferta del mercado. La respuesta generalizada por parte de los propietarios es un notable incremento de contratación de seguros de impago como la única herramienta de protección con garantía legal de cobro.
El aumento en la contratación de Seguros de Alquiler en el primer semestre se ha situado un punto por encima de lo previsto, llegando a una penetración del 7,5 por ciento, según OESA. Con lo que el Alquiler con Seguro alcanzaría un índice de penetración del 10 por ciento en 2024, dos antes de lo previsto, según explica Javier Íscar de Hoyos, Presidente del Observatorio y del 15 por ciento en 2025.
OESA es el principal portavoz del alquiler con Seguro en España y reúne a las principales aseguradoras, corredores especializados con ARRENTA a la cabeza, inmobiliarias y grandes tenedores.
El porcentaje de penetración del alquiler con seguro en 2022 fue del 5,8 por ciento del total, con 208.800 viviendas; la previsión para este año era del 6,5 por ciento del total. Hasta llegar al 9 por ciento en 2025. Pero la realidad es que la entrada en vigor de la Ley de Vivienda está impulsando la contratación muy deprisa, llegando ya al 7,5 por ciento, un punto por encima de lo previsto.
La Ley está provocando una situación de caos procesal con la consecuente preocupación generalizada entre los propietarios de desprotección ante una situación de impago. El 90 por ciento de arrendadores considera ahora mismo que, en caso de impago, la situación de desprotección legal se alargará medio año, según las estimaciones de OESA.
La entrada de la Ley ya está provocando, de hecho, el aumento del tiempo de desahucio de inquilinos que incumplen los pagos estimulados de dos meses de media, hasta alcanzar los 14 meses. Incremento al que también han contribuido las sucesivas huelgas de la Justicia y que puede seguir aumentando hasta los 16 meses. Situación que está impulsando a propietarios a no alquilar sus viviendas y a quien lo hace a incorporar el Seguro.
Aumento de los plazos de desahucio por encima del año
Es importante también incorporar coberturas de 18 meses en las pólizas de los Seguros de Alquiler para tener total protección, según llevan alertando OESA desde hace meses. “El incremento del tiempo de lanzamiento va a seguir aumentando en los próximos meses, incluso en caso de una hipotética derogación de la Ley de Vivienda, por lo que es muy importante que los propietarios se protejan con la máxima cobertura de 18 meses de rentas en las pólizas”, explica Javier Íscar de Hoyos.
Esta situación se comparte desde la Asociación de Consultores Independientes del sector Inmobiliario. Así lo explica su Presidente, Jorge Ginés Franco: “la Norma genera inseguridad jurídica, ya que no están claros ni plazos, ni procesos para demostrar los impagos por parte de los inquilinos y su desahucio. Además, ni las Comunidades Autónomas, ni los Ayuntamientos están preparados al 100 por cien para ser efectivos en la aplicación de la Ley”.
Estancamiento del mercado
La situación de estancamiento del mercado del alquiler también es compartida por Jon Paul Garmendia, de la Junta Directiva de APEI, Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios: “estamos percibiendo un encarecimiento de precios del alquiler y bloqueo de oferta. El mercado se está comportando de forma cauta esperando los resultados de la próximas Elecciones”.
OESA explica que este desequilibrio entre la oferta y la demanda está provocando el incremento de precios y una selección exagerada de los inquilinos. Situación muy similar a la que se vive en países de nuestro entorno como Francia o Portugal donde los propietarios eligen entre decenas de candidatos por cada piso en alquiler.
