En un contexto macroeconómico aún incierto debido a la pandemia, la industria inmobiliaria cuenta con perspectivas positivas, sobre todo en el sector residencial, logístico y hotelero, donde existe un gran apetito inversor, lo que plantea un escenario para finales de 2022 de gran actividad y dinamismo. Se proyecta un año de relajación de la inflación donde la vivienda se muestra como un refugio hacia dónde volcar el ahorro que se ha generado durante el último año. Pero, ¿por qué sigue habiendo un problema de acceso al mercado? ¿Cómo ha afectado al sector el tope del precio del alquiler? La actualización de la Ley de Vivienda obliga a destinar un porcentaje a la vivienda social. ¿Qué efectos ha tenido esta Ley?
Estas cuestiones han sido analizadas por Vicenç Hernández Reche, presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (ANAI) y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC), así como CEO de Tecnotramit; y Anna Puigdevall, directora general de ANAI y AIC, así como tesorera de FIABCI España. Lo hicieron en el IV Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario (CMS) celebrado en el Teatro Goya de Madrid y que reunió a más de 1.000 profesionales de la industria inmobiliaria, jurídica y financiera. En la misma mesa redonda también participaron Alejandro Sancho, CEO de Zittus Management; Juan Pablo Vera Martín, CEO de Testa Home; Mayca Llorens, directora del Área de Alquiler de Solvia; y Rosa María Gallego, directora de Operaciones en Q Living.
Y es que el sector inmobiliario se encuentra en el epicentro del debate económico, especialmente por el impacto de las medidas políticas derivadas de la nueva Ley de Vivienda, que limita las subidas del precio del alquiler por debajo de la inflación. El sector, sin embargo, afronta la incertidumbre con un gran dinamismo, con una fuerte subida de precios en el primer trimestre respecto al 2021, pero sin signos de burbuja inmobiliaria.
Comprar o alquilar: en España no hay debate
Si bien en España hay una tasa de propiedad de viviendas del 75,1% respecto al 69,7% de la media europea, los API descartan un ligero cambio de tendencia. Aseguran que será complicado llegar al 50% de Alemania y alertan de que es la Administración quien debe ayudar a oferta y demanda con intervenciones equilibradas para cumplir su propósito social. Así lo han puesto de manifiesto tanto Vicenç Hernández Reche como Anna Puigdevall. Los expertos han identificado las principales problemáticas: para los propietarios, la okupación y la limitación de las rentas; para los inquilinos, la falta de oferta de calidad en las grandes ciudades y la desproporción entre precios y salarios. “España sigue siendo un país mayoritariamente comprador, pero el alquiler no puede ser ni un problema para el propietario ni un lujo para el arrendatario”, han reclamado.
Respecto a si la demanda prefiere comprar o alquilar, Hernández Reche lo tiene claro: “Seguimos queriendo comprar. Por mucho que se diga que los jóvenes ya no quieren comprar… lo que pasa es que no pueden. Por lo tanto, más que haber cambiado la percepción en la querencia del alquiler por encima de la compra, lo que se identifica es un cambio en la manera cómo queremos vivir. La gente ya se replantea firmemente el espacio realmente necesario para su operativa diaria”.
El directivo asegura que el coliving puede funcionar en los próximos años en función del cliente que se quiera captar o de la ubicación geográfica. “Es evidente que la inversión y la demanda hacia estos nuevos modelos del alquiler están sucediendo y, a la vez, han generado un shock a la hora de presentar el producto y de cómo cubrir las necesidades del cliente. Ahora bien, tendremos que convivir en un mix, una amalgama de diferentes soluciones donde la compraventa más tradicional seguirá arrastrando muchísima demanda”.
Todo ello, en un marcado contexto de tipos de interés al alza, pero con aumentos interanuales de las compraventas de vivienda. “Las perspectivas son inferiores para este segundo semestre del año debido a las tensiones en la coyuntura económica y a la agresividad mostrada por los bancos centrales, que darán pie a una ralentización en el mercado. Pese a ello, no se espera una bajada significativa de la inversión inmobiliaria en España. Y es que, los tipos de interés de los préstamos hipotecarios están lejos de las cifras registradas en otros países. En Estados Unidos, por ejemplo, ya se exige un 7% de interés”, ha afirmado Hernández Reche.
Difícil acceso al mercado: falta oferta de alquiler mientras los jóvenes no pueden comprar
Por otro lado, no se espera una brusca caída de precios en nuestro país por la falta de oferta en el mercado, mientras la demanda continúa estable. De hecho, los expertos consideran que ahora es un buen momento para comprar pese a la incertidumbre existente. Si bien no es tiempo para la especulación, el interés por la compra de viviendas se debe a que los tipos de interés continuarán al alza en los próximos meses y comprar ahora permite acceder al mercado en condiciones más competitivas.
“En este contexto, el mercado del alquiler se muestra como la única alternativa habitacional para quienes no pueden adquirir una vivienda. Y es que, los jóvenes, por ejemplo, no tienen capacidad de ahorro para poder cubrir las exigencias de las entidades financieras a la hora de pedir un préstamo hipotecario. La mayoría de las entidades solicitan al menos el 20% del total de la hipoteca, cerca de unos 40.000 euros, más los gastos derivados de la misma”, ha alertado Anna Puigdevall, directora general de ANAI y AIC, así como tesorera de FIABCI España.
El alquiler, una opción “lujo” ante las restricciones al crédito
Si el aumento de los tipos de interés ha expulsado a una parte de la demanda del mercado de compra, al mismo tiempo se ha registrado una subida de la demanda del alquiler, que ha incidido positivamente en los precios. Sin embargo, la nueva Ley de Vivienda del Gobierno ha traído consigo “inseguridad jurídica” que ha causado que muchos propietarios hayan sacado del mercado sus inmuebles por miedo a ser okupados o bien impagados, un fenómeno que también empuja al alza los precios.
Los API defienden el papel relevante de la Administración a la hora de facilitar que la economía fluya y establecer una regulación en determinados momentos. No obstante, Puigdevall afirma que “es incongruente que se diga que el inmobiliario es importantísimo y que la vivienda es una política fundamental para la vida de las personas y después sea el activo que más impuestos paga”. La directiva señala también que no se puede trasladar la responsabilidad del problema habitacional a los propietarios poniendo límites en las rentas: “Hay escasez de vivienda social que debe ser impulsada por la Administración con una buena colaboración público-privada”.
En este sentido, tanto Puigdevall como Hernández Reche alertan de que, para paliar el problema de acceso a la vivienda de ciertos colectivos como la gente joven y los mayores, no se han tomado las medidas adecuadas, pues la ley que de limitación de alquileres se basa en otras regulaciones anteriores emprendidas en Reino Unido, Estados Unidos o Alemania que no funcionaron. “No se pueden tomar decisiones estructurales para el conjunto de la sociedad con una visión tan cortoplacista”, han lamentado ambos expertos.
